Responsabilidade Profissional: Corretor de Imóveis
Com a grande expansão da atividade da construção civil em nosso país, resultado da especial atenção e dos investimentos recebidos do Governo Federal, uma das profissões diretamente impactadas foi a de Corretor de Imóveis.
A profissão é regulamentada pela Lei 6.530/78 e é permitida ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias. O Código de Ética dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução-Cofeci n. 326/92, disciplina diversas obrigações no relacionamento com os colegas, com a classe profissional e com os clientes. Há também a incidência do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
A responsabilidade desse profissional, como a de todos os outros, deve ser analisada com base em suas obrigações contratuais, legais e éticas. Dessa forma, o artigo 5º do Código de Ética prevê que o Corretor de Imóveis responde civilmente pelos atos que se revelem danosos aos clientes em virtude de infrações éticas. Já o Código Civil estabelece que a responsabilidade é derivada da culpa decorrente de imprudência, negligência ou imperícia.
Dentro do Código de Ética três obrigações chamam a atenção: (I) inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; (II) ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio e (III) recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.
Essas obrigações éticas estão em total sintonia com as normas previstas no Código Civil: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência…” e “… prestará ao cliente todos os esclarecimentos da segurança ou do risco do negócio…”.
Nota-se que a função do Corretor de Imóveis não se resume em aproximar comprador e vendedor, mas vai muito além, pois um dos grandes deveres de sua atividade é o de prestar informações rigorosamente corretas, pautadas pela diligência e pela prudência, a fim de evitar negócios imobiliários que possam ser futuramente anulados por questões que sabia, ou deveria saber, serem ilegais, injustas ou imorais.
Evidente, por outro lado, que o mesmo não responde pelo cumprimento das obrigações assumidas pelas partes (comprador e vendedor, locador e inquilino), tais como o pagamento das parcelas, o pagamento dos aluguéis, a entrega do imóvel ou a solidez estrutural, mas isso não significa que possa, por exemplo, ocultar detalhes que depreciam o imóvel negociado. Aliás, isso é expressamente vedado.
Em alguns casos o Código de Defesa do Consumidor (CDC) também pode ser aplicado, mas precisa ser avaliada a forma de atuação do Corretor, bem como quem está adquirindo o imóvel e a destinação que será dada ao mesmo. Apesar de o CDC também exigir a comprovação da culpa do profissional, há a vantagem da inversão do ônus da prova (que transfere ao Corretor a obrigação de provar que não agiu contrário ao Código de Ética ou à lei), bem como haverá presunções em favor do consumidor, por ser considerado a parte mais frágil da relação.
Cuidado especial que os Corretores devem ter é com a propaganda para venda ou locação do imóvel. O CDC considera enganosa a publicidade inteira ou parcialmente falsa, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade e quantidade do imóvel ofertado, dizendo ainda que toda informação integra o contrato que vier a ser celebrado. Ou seja, o consumidor poderá exigir aquilo que foi anunciado.
Para se resguardar, antes de fazer qualquer anúncio, deve o Corretor adquirir o hábito de ter uma declaração assinada pelo proprietário do imóvel dizendo que todas aquelas informações são verdadeiras. Isso não afasta sua responsabilidade perante o consumidor, mas, em eventual condenação a indenizar, o Corretor poderá cobrar o prejuízo do proprietário que prestou aquelas informações.
A atividade do Corretor de Imóveis, apesar de repleta de grandes e boas oportunidades, é permeada de riscos, mas que são passíveis de serem diminuídos. Uma cautela adotada usualmente no meio médico e que deveria ser mais praticada pelos Corretores é a elaboração de “termos de esclarecimento” em que são dadas às partes todas as informações acerca do negócio, do imóvel, dos contratantes, do contrato, inclusive alertando para eventuais riscos.
Aliás, vale lembrar que esse profissional presta serviços de grande relevância econômica e social, e cuida de assuntos que, muitas vezes, envolvem sonhos como o da aquisição da casa própria e o da constituição de renda para a aposentadoria.
Dr. Henrique Lima - Advogado. Mestre em Garantismo pela Universitat de Girona (UdG) - Espanha. Pós-graduado em Direito Constitucional, Civil, do Consumidor, do Trabalho e de Família. Autor de artigos jurídicos e dos livros: Seus Direitos; Paternidade Socioafetiva; Tsedacá - Justiça dos Judeus e Boas Obras dos Cristãos; Defesa Trabalhista dos Bancários; Garantismo e Processo Penal (co-autor). Visite: www.henriquelima.com.br.
