Uso prolongado de bens pode gerar a propriedade?
De acordo com a Constituição brasileira, artigo 5º, incisos XXII e XXIII, é garantido a todos o direito à propriedade, desde que atendida a sua função social, mas sabe-se que nenhum direito é absoluto.
No caso telado, a limitação do direito à propriedade está na ausência de sua utilização, onde uma terceira pessoa pode adquirir o status de dono pelo decurso prolongado da posse.
Convém trazer à baila uma breve distinção entre propriedade e posse para se ter uma compreensão acurada do instituto. Em que pese existir embates doutrinários para definir posse e propriedade, ambas têm em comum a submissão da coisa à vontade da pessoa, sendo, de uma forma simplificada, a posse definida como o exercício de utilização, ou seja, de fato (jus possessionis), enquanto a propriedade o direito de ter a coisa, que tem intrínseco o direito de usar o bem (jus possidendi).
Nos termos, Venosa (2012, p. 31):
Jus possidendi é o direito fundado na propriedade [...]. O possuidor tem a posse e também é proprietário. A posse nessa hipótese é o conteúdo ou objeto de um direito, qual seja, o direito de propriedade. [...]. Jus possessionis é o direito fundado no fato da posse [...]. O possuidor, nesse caso, pode não ser o proprietário, não obstante, essa aparência encontra proteção jurídica, pelos motivos até agora cogitados. [...] Além de a posse, a princípio, merecer proteção por si mesma, ela é base de um direito.
A legislação brasileira contempla o fenômeno da aquisição da propriedade do bem móvel ou imóvel pelo uso prolongado como sendo usucapião, palavra que tem origem no latim: usucapio (adquirir pelo uso).
A usucapião de móveis está prevista nos artigos 1.260 a 1.262 do Código Civil, que consagram duas hipóteses: 1) adquirirá a propriedade após transcorrido três anos de posse, desde de que contínua, com justo título e de boa-fé; 2) adquirirá a propriedade após transcorrido cinco anos de posse, desde que seja contínua.
Por seu turno, a usucapião de imóveis possui três modalidades: extraordinária, ordinária e especial. Em que pese a doutrina conceituar as três modalidades, pedimos vênia para afirmar que existem mais duas, quais sejam: coletiva e familiar.
A usucapião extraordinária está expressa no artigo 1.238 do Código Civil, o qual prevê que o possuidor adquirirá a propriedade após transcorrido quinze anos de posse ininterrupta e sem oposição, podendo tal prazo ser reduzido para dez anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia ou realizado no imóvel obras ou serviços produtivos.
A usucapião ordinária está consagrada no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e prevê que o possuidor adquirirá a propriedade após transcorridos dez anos de posse, desde que contínua, com justo título e de boa-fé, sendo reduzido para cinco anos o prazo no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, nos termos do parágrafo único do artigo supracitado.
A usucapião especial está prevista nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil, sendo esmiuçada em urbana e rural.
A legislação afirma que adquirirá a propriedade rural aquele que por cinco anos ininterruptos e sem oposição tenha tornado produtiva área de terra rural, não superior a cinquenta hectares, por seu trabalho ou de sua família, tendo nela instalado a sua moradia. Por seu turno, afirma que adquirirá a propriedade urbana aquele que por cinco anos ininterruptos e sem oposição tenha constituído a sua moradia em imóvel não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e que tal direito já não tenha sido reconhecido anteriormente ao mesmo possuidor.
É de fundamental importância ressaltar que a usucapião especial é uma das formas de alcançarmos o objetivo fundamental de uma sociedade livre, justa e solidária (artigo 3º, I da Constituição Federal), posto que no atual regramento jurídico foi prevista originariamente na própria Constituição Federal, em seus artigos 183 e 191, e posteriormente reescrito de forma quase idêntica no Código Civil.
Com o advento da Lei nº 10.257/2001, em seu artigo 10, trouxe a hipótese de usucapião coletiva para ocupações, tendo como requisitos a posse ininterrupta e sem oposição por cinco anos por pessoas de baixa renda, que ao ser dividida a área ocupada pelo número de possuidores aquela deve ter até duzentos e cinquenta metros quadrados, e desde que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais, onde será constituído um condomínio especial e indivisível entre os possuidores.
A Lei nº 12.424/11 trouxe mais uma inovação ao acrescentar o artigo 1240-A ao Código Civil, que tornou possível a usucapião familiar, tendo como partes envolvidas os ex-cônjuges ou ex-companheiros, e a aquisição integral do domínio, com os seguintes requisitos: 1) o exercício ininterrupto e sem oposição por dois anos de imóvel urbano; 2) de até duzentos e cinquenta metros quadrados; 3) com exclusividade da propriedade que seria dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro; 4) que abandonou o lar; 5) para sua moradia ou da sua família; e 6) desde que não seja proprietário de outros imóveis urbanos ou rurais.
Todavia, toda propriedade está sujeita a usucapião? Independente da origem?
Evidente que a resposta para tais indagações é não, pois conforme já mencionado alhures, nenhum direito é absoluto.
A legislação brasileira veda a declaração de usucapião sobre bens públicos, em diversos artigos ao longo do texto constitucional, como também no próprio Código Civil, à exemplo do Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.
Por seu turno, não é possível a aquisição da propriedade pelo uso prolongado da posse em várias modalidades contratuais, como por exemplo, na existência de contrato de locação ou no contrato de comodato, seja este verbal ou por escrito, posto que inexiste a vontade de ser dono (animus domini), mas sim mera detenção. De fato, a maior diferença entre os contratos de locação e comodato é que no primeiro as partes envolvidas ajustam um preço para a utilização do imóvel, enquanto no segundo o empréstimo é gratuito.
Veja o que diz a jurisprudência sobre a impossibilidade de se usucapir o bem quando existe mera detenção:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA DE LOCATIVOS IMPAGOS. Considerando que restou provada a existência de contrato de locação firmado entre as partes, descabe pretender usucapir o imóvel. A posse mantém a mesma natureza que, originariamente, é transmitida ao possuidor. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70041355520, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 18/07/2013, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/07/2013)
APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO - COMODATO - OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR MERA LIBERALIDADE - POSSE PRECÁRIA - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. À parte autora incumbe provar, de modo inequívoco, o preenchimento de todos os requisitos legais necessários ao reconhecimento da prescrição aquisitiva. Restando comprovado que a parte obteve a posse do imóvel que pretende usucapir por força de contrato de comodato, descabe a procedência do pleito de usucapião, por ausência de um dos requisitos do instituto, qual seja, animus domini. (TJ-MG - AC: 10672130197557001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 26/09/2019, Data de Publicação: 04/10/2019)
O instituto da usucapião, apesar de não ser um direito absoluto, possibilita a aquisição originária da propriedade pelo uso prolongado da coisa no tempo, seja ela móvel ou imóvel, respeitando os requisitos essenciais para a sua constituição, quais sejam: posse mansa, pacífica e duradoura, com a intenção de ser dono (animus domini).
Carlos Magno Bagordakis Rocha - Advogado. Sócio da LPB Advocacia. Aluno especial no mestrado em direito da UFMS, pós-graduado em direito civil, empresarial, penal e processo penal pela Faculdade Damásio, graduado em direito pela UCDB, advogado atuante em diversos ramos do direito há quase 10 anos, atualmente supervisor da carteira de liquidação.
