Na fase final, desafio da revisão do Plano Diretor é ocupar vazios urbanos

Espraiada 'em suas pernas' é como a Capital de Mato Grosso do Sul é definida por arquitetos e urbanistas. Com seus 8.092,951 km², segundo o último censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), Campo Grande deve se adaptar ao novo conceito de cidade: compacta. Principal instrumento para planejar e desenvolver a cidade, o novo Plano Diretor deve trazer dispositivos para que a cidade ocupe os 35% do território formados por vazios urbanos.

Aprovado, o documento se torna minuta de lei para ser apreciado na Câmara Municipal. Uma das mudanças adicionadas à revisão do Plano atinge o coeficiente de construção. O coeficiente indica quantas vezes o tamanho do terreno pode ser usado como área construída. Hoje, esse coeficiente é diferenciado: se o terreno tem 1000 m² e o coeficiente definido for 1, a área construída pode chegar ao mesmo tamanho do terreno, ou seja, os 1000 m². Se for 2, a construção poderia chegar ao dobro disso, ou seja, 2000, e assim sucessivamente.

A discussão do Plano chegou levantar a possibilidade de estabelecer um coeficiente único para toda a cidade, variando apenas nas zonas de interesse especial, como, por exemplo, uma área que precise ser protegida ambientalmente e tenha que reservar parte do terreno para espécies nativas. Apesar do coeficiente único ser determinado pela Constituição Federal - com o Estatuto das Cidades -, o valor deverá continuar diferenciado.

É o que explica o arquiteto do Daex (Departamento de Auxílio aos órgãos de Execução) do MPE-MS (Ministério Público Estadual), Jean Claude, que acompanhou todas as discussões da revisão. "Com o coeficiente diferenciado a gente vai continuar na mesma situação que a cidade ja vem caminhando", comenta.

Ainda assim, o novo documento traz correções na maneira como esse índice é aplicado na prática. Isso porque junto ao coeficiente, existe a outorga onerosa: quem ultrapassa o valor de construção estabelecido deve pagar à Prefeitura para que o dinheiro seja revertido, por exemplo, em políticas urbanas como moradia popular.

"No Plano Diretor atual a outorga onerosa foi disciplinada de uma forma a não ser aplicável. Nesse novo plano vem uma correção, mas vinculado ao novo macro zoneamento e zoneamento, e os índices continuarão diferenciados. Só que em algumas regiões da cidade os índices serão reduzidos para que a outorga seja realmente aplicada. É um avanço, não é a situação recomendada pelo Ministério das Cidades, mas demarca um certo avanço em relação a situação atual", explica.

O objetivo também é conter a especulação imobiliária desenfreada, para que a Prefeitura possa ter maior controle de onde, para onde e como a cidade se expande.

IPTU Progressivo - Outro instrumento que pode ser regulamentado pelo novo Plano é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) progressivo no tempo. Caso seja regulamentado, incide sobre terrenos e empreendimentos sem uso, e estabelece, gradativamente, taxações maiores sobre os proprietários que não derem uma destinação aos espaços.

"Está faltando saber em quais regiões da cidade será aplicado. As vezes será em algumas regiões da cidade e não na cidade como um todo, até porque isso tem que estar condicionado às áreas que o município quer ocupar devidamente, que seriam as áreas que já tem infraestrutura", comenta o arquiteto.

Transferência do Direito de Construir - Esse dispositivo, também previsto pelo Estatuto das Cidades, confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote ou de vendê-lo a outro proprietário. É uma forma de estabelecer controle em áreas onde se tenha interesse público, como, por exemplo, a preservação do patrimônio histórico.

"Até o momento as discussões indicam que sim [fará parte do novo Plano], até porque no nosso Plano atual esse instrumento já existe, só que nessa revisão do ele seria aperfeiçoado", explica Jean.

Diminuir as enchentes

Problema histórico e que irá mostrar a cara assim que o período de chuva intensa começar, as enchentes de Campo Grande também podem diminuir com planejamento urbano.

Um dos instrumentos para isso é a taxa de permeabilidade dos terrenos: relação entre a soma de todas as áreas permeáveis do lote e a área total, ou seja, aquela porcentagem que não deve ser alterada para que o solo absorva a água. Hoje, essa taxa não integra o Plano e é única para toda a cidade: 12,5% da área do terreno.

"Até o momento, as discussões apontam, depois de muita discussão e muita proposta, que essa taxa virá para dentro do Plano e que ela não será mais única. E porque o plano diretor? Porque é uma legislação diferenciada, envolve participação popular, diferente da lei de uso e ocupação do solo, que pode ser modificada apenas a nível de Câmara de vereadores. Envolvendo a participação popular e tendo um horizonte de planejamento de 10 anos, que é o período de revisão do Plano Diretor, a gente tem mais segurança em termos ambientais", esclarece Jean.

A irregularidade da lei municipal de uso e ocupação do solo culminou nas suspensão de seus efeitos no último dia 18, após determinação judicial. A decisão do juiz Alexandre Antunes da Silva, da 1ª vara de Direitos Difusos, Coletivos e Individuais, acatou parcialmente uma liminar pedida pelo MPE-MS (Ministério Público Estadual) em Ação Civil Pública contra o município.

Novo mapa da cidade - Os dipositivos dependem e estão 'amarrados' ao novo mapeamento da cidade, que identificou o que cada área de Campo Grande necessita do poder público: moradia, preservação, povoamento, proteção do patrimônio e assim por diante. O novo diagnóstico da cidade culminou em mudanças no zoneamento urbano. Jean revela que o novo zoneamento tem como ponto de partida os bairros.

"Campo Grande possui 74 bairros já definidos e consolidados. Esse novo zoneamento está se pautando no bairro, que é a menor unidade de planejamento, e os limites definidos no mapa serão os limites definidos pelos bairros", comentou.

O que diz a Planurb

Responsável por conduzir o processo de revisão do Plano Diretor, a Planurb (Agência municipal de meio ambiente e planejamento urbano) comentou alguns pontos discutidos durante a revisão.

Coeficiente único de construção - "Não [será incluído no Novo Plano]. Diferente da cidade de São Paulo que é muito adensada populacionalmente e tem quase o mesmo perímetro urbano de Campo Grande, a nossa cidade tem uma densidade populacional muito baixa, o que encarece o transporte e os equipamentos públicos, logo, o foco deste plano diretor é incentivar o adensamento populacional nas áreas com maior potencial de ocupação (infraestrutura, social, vazios urbanos e qualidade ambiental) e relevância ambiental estabelecendo as macrozonas de adensamentos prioritários".

IPTU progressivo - "O pensamento do governo em muitos casos sempre foi em punir e multar e dificilmente incentivar. Partindo deste princípio, o objetivo é que ante de punir ou multar é trabalhar com os incentivos, ou seja, antes de multar, criar mecanismo de incentivo como o IPTU incentivado ou regressivo, que possivelmente traz resultados muito mais satisfatório, tanto para a população, para o poder público municipal e os proprietários de imóveis".

Permeabilidade dos terrenos - "[Será trabalhada] Através do Método de Análise Multicritérios determinou a Relevância Ambiental que apontou um Zoneamento que estabeleceu a taxa de relevância ambiental (Que contém a taxa de permeabilidade)".