Inquilino pode obrigar locador a renovar contrato de locação

Diversas empresas optam por alugar imóveis de terceiros para o desenvolvimento de suas atividades, ante o alto investimento necessário para a aquisição de um imóvel.

As locações de imóveis urbanos são regidas pela Lei nº 8.245/1991, a qual possui uma seção específica para tratar das locações de imóveis destinados ao comércio.

Dentre os principais aspectos regulados pela legislação, encontra-se a proteção ao ponto comercial, que não deve ser confundido com o estabelecimento empresarial.

O estabelecimento é o complexo de bens, corpóreos e incorpóreos, organizados para o exercício da atividade empresarial, constituindo, assim, uma universalidade de fato, decorrente da vontade do empresário, que pode ser objeto de negócios na totalidade ¹.

O ponto comercial é um dos principais bens que integram o estabelecimento. É onde a atividade é exercida e reconhecida pela clientela, e que muitas vezes é fator de valorização do imóvel, em decorrência do esforço e trabalho do empresário.

Ciente da importância do ponto para o estabelecimento empresarial, bem como do valor gerado por ele para o imóvel locado, a legislação o protege, conferindo ao inquilino, nas locações comerciais, a possibilidade de obrigar o locador a renovar o contrato de locação, desde que:

•  O contrato de locação tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
•  O prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos dos contratos escritos, seja de cinco anos;
• O locatário esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Frisa-se que se o contrato tiver prazo inferior a cinco anos, e ocorrer a sua prorrogação tácita pela permanência do inquilino no imóvel sem a assinatura de um aditivo ou novo contrato que estabeleça um prazo determinado, considera-se a locação prorrogada por prazo indeterminado, que não é contabilizado para fins da ação renovatória.

Além dos requisitos iniciais, o inquilino precisa estar em dia com as obrigações contratuais, propor a ação renovatória nos seis primeiros meses do último ano do contrato, apresentar proposta de novo aluguel, condizente com o mercado, e provar a manutenção ou substituição eficaz das garantias, como a fiança.

O locador só não estará obrigado a renovar o contrato se:

• 1) Por determinação do poder público, tiver que realizar obras de radical transformação no imóvel;
• 2) Planejar efetuar modificações que aumentem o valor do imóvel;
• 3) Necessitar do imóvel para uso próprio, ou para a transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano, do qual a maioria do capital social seja detida pelo locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, desde que não seja do mesmo ramo que o inquilino, salvo se a locação envolvia o próprio estabelecimento;
• 4) A proposta do inquilino for insuficiente para a renovação, em função do valor do aluguel ser incompatível com o valor de mercado, excluída a valorização causada pelo próprio inquilino;
• 5) Existir proposta de aluguel feita por um terceiro, em melhores condições do que a do inquilino;
• 6) Não preenchimento dos requisitos legais pelo inquilino.

Ressalta-se que, nas hipóteses dos itens 1, 2 e 3 (reforma, uso próprio ou transferência de estabelecimento), o locador terá três meses, a partir da entrega do imóvel, para iniciar as obras ou transferir o estabelecimento, sob pena de ter que indenizar o inquilino dos prejuízos e lucros cessantes.

Já na situação do item 5 (proposta em melhores condições efetuada por terceiro), o locador deverá indenizar o inquilino pela perda do ponto comercial, abrangendo as despesas imediatas com a mudança e os lucros cessantes decorrentes, inclusive de eventual desvalorização do estabelecimento do inquilino.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que cabe ação renovatória para os imóveis locados com o fim de desenvolver a atividade empresarial, ainda que não direcionados à recepção da clientela, caso contribuam para a manutenção ou crescimento da clientela, em demanda que envolvia locação para instalação de antenas de celulares (REsp 1.790.074).

Em sentido semelhante, para os depósitos e locais análogos em que não há atendimento da clientela, Sylvio Capanema de Souza defende que é possível a ação renovatória, desde que se comprove que se trata de local indispensável à atividade, como um prolongamento do estabelecimento ².

Quanto ao prazo da renovação, o Superior Tribunal de Justiça possui precedentes no sentido que o prazo máximo de prorrogação é de cinco anos, ainda que o contrato original seja superior, mas que é possível que o inquilino realize novo pedido de renovação ao final desses cinco anos, sucessivamente, pois não há proibição legal para tanto (REsp 1.971.600 e REsp 1.990.552).

O direito à renovação é estendido às locações celebradas pelas indústrias e sociedades civis com fins lucrativos (sociedades simples, destinadas exclusivamente às atividades profissionais de natureza científica, literária e artística, não empresárias).

É fundamental que inquilino e locador considerem a possibilidade da renovação obrigatória quando da negociação do contrato de locação, por representar fator crítico tanto ao futuro da empresa, no caso do inquilino, quanto da destinação do imóvel, no caso do locador, sendo uma verdadeira restrição ao direito de propriedade a fim de privilegiar a proteção ao ponto comercial.

(*) Nohan Monteiro Santos é advogado, graduado em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e pós-graduado em Direito Empresarial pelo Damásio.