Quer alugar imóvel? Veja quais os erros mais comuns ao assinar um contrato

Alugar um imóvel pode resultar em uma relação duradoura e feliz ou acabar virando uma dor de cabeça para um dos lados. Diversos fatores como a pressa e a falta de experiência podem levar a erros comuns na hora de assinar um contrato. O advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS, Flávio Jacó Chekerdemian Jr traz dicas de como evitar esses erros, além de esclarecer dúvidas que são bem comuns.

Após encontrar o imóvel que procura, o primeiro passo é firmar um contrato. O documento pode parecer dispensável para alguns, mas é ele que vai garantir que o inquilino ou o proprietário cumpra com o que foi combinado.

Flávio Jacó explica que não existe um prazo determinado em lei em relação ao período mínimo ou máximo de locação. Alguns contratos podem estabelecer apenas 12 meses ou chegar até 30 meses, porém não é uma regra geral.

“Não existe um prazo ideal, mas existem algumas pegadinhas da lei. Por exemplo, quando termina o prazo inicial de locação, em regra, o proprietário pode te pedir o imóvel de volta sem motivo”, diz.

Em casos de aluguel para fins comerciais, a situação muda um pouco e é aí que entra a “pegadinha”. “Se o inquilino estiver cumprindo todas as obrigações em dia e chegar o prazo que a lei determina antes de completar os cinco anos do contrato, se ele quiser renovar forçadamente a locação, ele consegue mesmo que o proprietário não queira”, fala.

Um outro ponto, no caso para o proprietário que irá alugar o espaço, é redigir um contrato que trará garantias que evitem prejuízos no fim da locação. “O imóvel é de R$ 1000 o aluguel e o proprietário acha que vai ter lucro de 12 mil reais no final do ano, mas aí o inquilino sai do imóvel e não pinta. Para pintar de novo, pode custar R$ 6 mil, é um prejuízo. Ele tem que entender mais do inquilino e fazer uma pesquisa melhor para ver que tipos de garantia quer”, completa o presidente da Comissão de Direito Imobiliário.

Antes de assinar o contrato, dê uma boa lida em cláusula por cláusula e, na dúvida, questione o locatário, a imobiliária ou algum advogado que entenda do assunto. Isso pode evitar situações, por exemplo, onde a data de vencimento do aluguel não seja compatível com o dia em que você recebe o salário.

Depois, pode ser difícil mudar algo do contrato, porém o advogado Flávio Jacó pontua que é possível fazer alterações no documento após a assinatura entre as partes. “O contrato pode ser alterado a qualquer momento, tanto as partes, obrigações, prazos, valores, é só fazer um aditivo”, destaca.

A vistoria é outro assunto importante e, conforme o Flávio, é onde a maioria das pessoas costuma cometer erros devido à empolgação em entrar no imóvel ou a falta de atenção. Para evitar conflitos, registre por meio de fotos ou em escrito o estado do imóvel no início do contrato e após o término.

“A primeira e a segunda vistoria servem para ver o que tem que ser reparado. Depois do reparo, uma terceira vistoria, digamos assim, fale: ‘Está igual as duas vistorias, pronto’. Basicamente seria isso”, resume.

A vistoria evita que o inquilino pague por algum dano não cometido ou que o proprietário não consiga cobrar o reparo no imóvel. “O que significa uma boa vistoria? Foto e a descrição”, frisa.

Posso ser despejado(a)? - Se você está com o pagamento do aluguel em dia, se o contrato ainda está em vigência, dificilmente o proprietário poderá te despejar. “Ele só pode ser despejado por questão de inadimplência ou descumprimento contratual e mesmo assim tem que ser um descumprimento relativamente importante. Existem outras situações, mas a regra geral é o despejo só sai por inadimplência”, esclarece.

O presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS chama atenção dos donos de imóvel para outra questão que pode dificultar o despejo.

“Por exemplo, quatro viram locatários e uma só pessoa mora no imóvel, mas juntou todo mundo como locatário para compor renda. Isso no futuro dificulta o processo de despejo, porque você vai estar tentando despejar pessoas que não moram no imóvel”, destaca.

O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo de locação previsto, porém o inquilino pode devolver o imóvel na hora que quiser. “Se ele sair durante a vigência do contrato, provavelmente, o contrato prevê a multa. Essa multa geralmente é de três meses proporcional ao final do contrato”, comenta.

Com o imóvel em posse do inquilino, o proprietário e corretor não podem entrar na casa ou apartamento sem autorização. “Em caso de visita para venda ou para fiscalizar como está sendo a manutenção, o proprietário ou representante pode entrar, mas essa entrada é marcada”, completa.

Para finalizar, Flávio Jacó faz um alerta para aqueles que, muitas vezes, não veem problema em aceitar ser fiador do imóvel. Caso o inquilino não esteja cumprindo com o pagamento do aluguel ou outras determinações do contrato, pode sobrar para você a responsabilidade.

“Supõe que a inquilina não pagou nada, o juiz vai fazer o despejo e pedir penhora de valores na sua conta. Não achou na conta, ele vai atrás de imóveis. Do fiador, ele consegue penhorar a casa mesmo sendo bem único. No final das contas, o fiador tem o bem dele penhorado, é muito comum, porque geralmente o inquilino não tem imóvel”, conclui.

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