O IPTU dos Terrenos em Condomínios Fechados

Embora seja um tema muito abordado pela mídia e apesar de vários proprietários já terem ingressado com ações judiciais buscando a redução da alíquota, a questão do IPTU de terrenos em condomínios fechados em Campo Grande é uma demanda que causa bastante dúvida, a qual, geralmente se dá da seguinte forma: “...conheço Fulano e Beltrano que conseguiram na Justiça a redução da alíquota do IPTU para o terreno no condomínio tal e já Sicrano e Tertuliano que não conseguiram. Por que isto está ocorrendo?”. Pretendo ajudar a elucidar esse corriqueiro questionamento.

Primeiramente vamos entender a situação.

Para tanto, consideremos o Código Tributário Municipal de Campo Grande, o qual, previsto na Lei 1.466/73 e com suas várias alterações, estabelece, em seu artigo 148, quais são as alíquotas a serem cobradas de acordo com algumas situações. Dentre elas podemos citar, por exemplo: se o imóvel é edificado ou não – isto é, se é terreno vazio ou com alguma construção –; se o imóvel não edificado é beneficiado por melhoramentos como pavimentação e meio-fio; se há abastecimento de água; se há sistema de esgoto sanitário; se há rede de energia elétrica; e, ainda, se há escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 03 (três) quilômetros do imóvel em questão.

Assim, se o imóvel é edificado, a alíquota é de 1% sobre o valor venal do imóvel. Já se o terreno não é edificado, a alíquota pode ser de 0,5%, 1%, 1,5%, 2,5% e 3,5% do valor venal do imóvel, a depender de sua localização (logradouro público ou não) e da quantidade de melhoramentos dos quais se beneficia.

O cerne das discussões entre o Município e os proprietários de terreno em condomínio fechado é o fato de que os melhoramentos dos quais se beneficiam os terrenos não tenham sido construídos com verbas públicas, mas sim com recursos das construtoras responsáveis pelos respectivos empreendimentos.

Inclusive, até recentemente, havia considerável divergência entre as decisões proferidas pelas Turmas Recursais do Juizado Especial. Isto porque, enquanto a Segunda e a Terceira Turmas decidiam em favor do contribuinte – reduzindo as alíquotas –, a Primeira Turma era desfavorável, especialmente, cabe ressaltar, nos casos dos condomínios Alphaville e Damha. Entretanto, a partir de meados de 2018, a Segunda e Terceira Turmas Recursais mudaram o entendimento e, assim, passaram a julgar desfavoravelmente aos contribuintes.

O argumento aceito pelos ilustres julgadores foi o de que os melhoramentos a serem considerados podem ser os do entorno do condomínio e não precisam ser, portanto, os do terreno propriamente dito.

Evidencia-se claramente na divergência em questão que se trata de um erro de interpretação das referidas três Turmas Recursais, pois quando o Código Tributário Municipal diz que o imóvel deve ser beneficiado por certos melhoramentos, por óbvio que significa que deve ser considerado o imóvel daquele contribuinte que ingressou com a ação e não o condomínio como um todo.

Compreende-se, então, que tal decisão das Turmas Recursais dos Juizados Especiais seria equivalente a considerar que em determinado bairro onde não houvesse asfalto, mas que em seu entorno existisse todos os melhoramentos descritos na lei, devesse ser cobrado pelo Município o IPTU de alíquota máxima, pois o que importaria seria o entorno do bairro e não o bairro propriamente dito.

Sem dúvidas que, com essas decisões, o Município acaba se locupletando indevidamente às custas dos proprietários de terrenos, os quais, ao adquirirem seus lotes, já pagaram, embutido no preço, os investimentos necessários para toda a infraestrutura.

Assim, somente faria sentido a decisão de considerar o entorno do condomínio, se quem estivesse buscando a redução da alíquota fosse a associação de moradores com relação às áreas comuns do empreendimento. Mas, como demonstrado, não é este o caso.

Além disso, na própria alínea “e”, do inciso II, do artigo 148, do Código Tributário Municipal, ao tratar da existência de escola primária ou de posto de saúde a uma distância máxima de 03 (três) quilômetros, expressamente indica que deve ser utilizado como critério o “imóvel considerado”, ou seja, o imóvel daquele proprietário que está discutindo a alíquota e não o entorno de seu condomínio.

Verifica-se, portanto, que se trata de uma decisão tendenciosa, com o objetivo de ser benevolente com a Administração Pública, em detrimento do contribuinte.

Ora, mesmo que houvesse alguma “dúvida razoável” sobre como identificar o imóvel a ser considerado, ou seja, se deveria ser analisado para esse fim o condomínio propriamente dito ou o terreno do contribuinte que busca reduzir a alíquota, ainda assim, deveria a decisão ser proferida em favor deste último, em atenção ao que dispõe o artigo 112, do Código Tributário Nacional.

Importante lembrar que, em relação ao condomínio Terras do Golfe, felizmente nada mudou e as decisões continuam sendo absolutamente favoráveis aos contribuintes.

Já quanto aos proprietários de terrenos não edificados em condomínios como o Alphaville e o Damha, o ideal é ingressar com a ação judicial não mais no Juizado Especial, mas, se possível, perante a Justiça Estadual, pois as decisões do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul continuam respeitando o bom senso e favorecendo os contribuintes devido ao correto entendimento de que os melhoramentos de que gozam não foram construídos com recursos públicos.

Por fim, é essencial dizer que quanto aos proprietários de terrenos não edificados, os quais estão localizados nos mais diversos condomínios fechados, a orientação é que procure um advogado de sua confiança para avaliar se é possível reduzir a alíquota do IPTU, pois, mesmo que a redução seja de apenas 1%, ao longo dos anos, isso pode representar considerável economia.

HENRIQUE LIMA

Advogado (www.henriquelima.com.br). Mestre em direito pela Universidade de Girona – Espanha e pós-graduado em Direito Constitucional, Civil, do Consumidor, do Trabalho e de Família. Autor de livros e artigos jurídicos.