Contrato de gaveta: 5 problemas que ele pode te causar

Contrato de gaveta é o contrato feito entre o comprador e o vendedor de um imóvel, com as informações sobre a negociação realizada, mas que, no entanto, não haverá a transferência imediata da propriedade para o nome do novo proprietário (comprador). Para que haja a transferência da propriedade, é necessário registrar a negociação na matrícula do imóvel, no respectivo cartório de registro de imóveis.

O contrato de gaveta é muito utilizado naqueles casos em que se negocia a compra e venda de um imóvel financiado, onde o vendedor possui o financiamento em seu nome, e o comprador fica responsável pelo pagamento das parcelas do financiamento.

Diferente do que muitas pessoas dizem, o contrato de gaveta não é ilegal, vale como meio de prova, porém, não é seguro. Listarei abaixo 5 problemas que você pode ter ao realizar um contrato de gaveta e não constar como dono do imóvel na matrícula:

No caso de falecimento do comprador ou do vendedor: No caso de falecimento do vendedor, o imóvel poderá ser arrolado como bem no respectivo inventário, trazendo um grande problema ao comprador, que terá que provar que o imóvel já não mais pertencia ao falecido e que deve ser transferido para o nome do novo comprador. Já no caso de falecimento do comprador, seus herdeiros poderão encontrar dificuldades em inventariar a propriedade adquirida por meio de um contrato de gaveta, pois ela não estará registrada em nome do falecido;

No caso de o vendedor contrair débitos judiciais, e não localizando dinheiro em conta corrente, seus credores irão buscar bens em seu nome e, localizando a propriedade vendida por meio de um contrato de gaveta ainda em seu nome, este imóvel poderá ser penhorado para o pagamento da dívida do vendedor;

O vendedor pode ardilosamente vender a mesma propriedade para mais de um comprador ao mesmo tempo. Essa situação é comum em casos de venda de terrenos, onde o comprador não vai imediatamente tomar posse do bem, e quando o faz percebe que o mesmo terreno foi vendido para várias pessoas por meio de um contrato de gaveta;

Dívidas de IPTU, condomínio e do financiamento habitacional continuarão em nome do vendedor, desta forma, se o comprador não pagar todos esses débitos em nome do vendedor, este ficará com o nome sujo e ainda poderá ser processado judicialmente;

O imóvel não poderá ser negociado enquanto o comprador não o transferir para seu nome. Dificilmente alguém compra um imóvel cuja propriedade não esteja em nome da pessoa que o vende, e se o fizer, certamente pagará um preço menor que o preço de mercado deste imóvel devido ao risco de perdê-lo.

Só é dono de um imóvel aquele que tem seu nome registrado na matrícula do imóvel, que é o documento que dá efeitos para terceiros de todo histórico daquele imóvel, como data da construção, reformas, engenheiro responsável, antigos donos, valores das vendas, se o imóvel é garantia de pagamento de alguma dívida, etc.

CUIDADO! Muita gente acha que um contrato com assinaturas com reconhecimento de firma em cartório seria válido como prova de propriedade, mas não é!

Escritura Pública de compra e venda celebrada em cartório de notas também não é garantia de propriedade. Para que haja a transferência legal da propriedade para o novo dono, é necessário realizar a transferência de titularidade no cartório de registro de imóveis responsável.

Para quem não tem condições de realizar a transferência da titularidade imediatamente, recomendo que faça a averbação da escritura pública de compra e venda do imóvel na matrícula do imóvel objeto da negociação, para que, pelo menos, assim terceiros interessados no imóvel possam ficar cientes da negociação envolvendo comprador e vendedor, o que diminui as chances de perder o imóvel.

Só é dono quem tem o nome na matrícula!

(*)  Leandro Amaral Provenzano é advogado.